2020年是個很不一樣的一年，買房子這事跟COVID 一樣（？）都把我們生活佔的滿滿的。😂
我和Sean都是拿OPT學生簽證，這身分要在美國貸款買房子真的不是一件容易的事（畢竟沒有銀行會想要借錢給一個可能隨時會跑掉的人啊～）。中間有好幾度都想說算了就放棄吧，等拿到綠卡再來買房。
不過最後憑著Sean想買房的執念，加上因為COVID 所以也很閒的本錢，他把每個規定每個可能都研究的一清二楚，讓我們順利通過貸款，買下房子。
我們來到美國後，一直都是租apartment 。會有買房的想法，是有次和Sean的同事一起吃飯，他們聊到我們應該買間房，有自己的財產，就不用一直把錢繳給別人啦！
這同事有先帶我們看了幾間Model Homes，讓我們先對自己喜歡的房型有想法。之後看房就變成我們的興趣（反正美國真的沒有什麼休閒娛樂）。即便現在已經買到房子了，我們每個週末，甚至週間有空都會去看房子，和不同的sales聊天。
整個買房的流程大致如下：
（我們在德州休士頓地區，建商是Taylor Morrison）
簽約
*簽約時要決定房型、加裝、討論價格。
*每個floor plan(房型）都有不同的加裝選擇。
*這時要決定的包括是否多一個房間、要做study room(書房）或是Dinning room(飯廳）、game room（遊戲室)或media room（電影房）、車庫要雙車庫或是三車庫、外牆想要的顏色等。
*基本上房子大致的結構都是在簽約的時候要決定。
***買房要不要找房仲（Agent）幫忙呢？請看“要不要找房仲？靠自己買房也能很輕鬆”。
跑貸款
*建商都有preferred lender(合作的貸款公司)，基本上也都會用preferred lender。因爲會送買家design center和closing cost（交屋費）的折扣。
*貸款是否通過和買家的信用分數、工作收入以及付多少頭期款息息相關。但如果是現金買房，就可以完全省略這個步驟。
*這個過程是我們耗費最久時間心力的，有不少lender是直接拒絕我們的貸款申請。Sean在網路上幾乎爬遍了所有相關的資訊，最後有一個lender願意接下我們的案子。至於在美國要貸款買房，需要什麼條件呢？我之後會打篇文章介紹。
Design Center(設計中心)
*簽約完後，就會約時間去建商的design center選內裝，通常會去兩次。
*這個階段簡直讓我頭昏腦脹啊！實在太多東西要決定，從室內牆壁的顏色、地板的材質、中島的花樣、櫥櫃是否加把手要什麼樣的樣式、窗簾、洗手台、浴缸、地毯，甚至磁磚跟磁磚之間的縫隙要什麼顏色等等等等都必須自己決定。
*所有的東西都有加價跟不加價的選擇，琳瑯滿目，讓我們腦袋快塞不下。
***Design Center所有的東西就是貴！貴！貴！我們功課沒做足夠，所以不小心吃了一些虧。有興趣可以點進去，超實用的Design Center的該買和不該買。不花錢當冤大頭！
Pre-Construction Meeting(動工前與建商的會議)
*這是買家和builder（負責蓋你房子的人）第一次的見面，以後可是要常常和他聯繫的。
*Builder會拿出買家的房型設計圖，一一的核對以及討論需要增加或修改的部分。
*非常建議在開會之前，買家先在家把簽約的資料以及Design Center的合約都先再看過一遍。這樣當天開會，會比較有頭緒也比較有方向。
***在這個會議後，Builder會向市政府送出申請蓋這間房子的permit(建築許可)。也代表著今天之後，所有的建築結構都無法再更改。
Pre-Drywall Meeting(牆壁蓋起來前的會議)
對不起我真的不知道怎麼把這個翻成中文 囧 ～～～
*這次的會議Builder會帶你看房子所有的管線，包括水管、電線、瓦斯、網路線、插座。
你可以看到赤裸裸還沒穿衣服的房子。
*這個會議也可以自己另外帶inspector(驗屋員)來檢查房屋管線、結構以及施工細節是否
有做好。
Home Inspection(驗屋)
*房子蓋好後，市政府的Home Inspector就會來看這個房子是否有符合法規，以及是否有
瑕疵和必須要更改的地方。
*買家找外面的Inspector驗屋其實不是必要的程序，但是非常非常非常建議買家一定要另
外自己找一個Inspector(驗屋員)，在交屋前做一個完整的Home Inspection.
***市政府的檢查員並不會幫我們看得很細，他主要就是要確認這個房子有沒有符合法規。我們自己找的Inspector就幫我們發現了很多很重要的細節，尤其他跟我們說我們屋頂上的兩個抽風機都是歪掉的時候，我們的臉也整個歪掉了。這麼大的瑕疵啊！！！！！！
***需要注意的是，Home Inspector做的報告只能當成給建商的建議，建商並沒有義務更改。我整理了一下我們找的Inspector提供的建議，以及我們是怎麼讓建商接受這些建議的。美國買新房》拿到Home Inspector的驗屋報告後，該如何跟建商溝通呢？
Closing（交屋）
*在pre-construction meeting(動工前與建商的會議)時，建商就會先講交屋的預定日期。
而到pre-drywall meeting時，房子完工的時間幾乎就是確定了。
*房子快完工時，建商就會給一個Closing day.買家這時就可以開始在網路上搜尋、比價、
購買Homeowner Insurance（房屋保險），沒有房屋保險是不能交屋的喔！
*在Closing這天，買家就去Title Company(產權公司)簽下交屋以及貸款文件進行交屋，拿
到鑰匙之後，這間房子就正式屬於我們的啦！！！
***美國買新房》房屋保險怎麼買？有可能買不到保險？可以參考我的分享。
終於有自己的房子了！這一間房子著實的忙了我們一整年啊！！！
買下這房子後，我覺得Sean真的很適合去考個Real Estate Agent的證照，當成副業感覺很不錯！他每天不知道花幾個小時去看Youtube教學、看法規、跟不同的人去打交道。連我們的Sales在隔壁社區買房的時候，還問他要怎麼處理整個貸款流程哈哈
但他說這是興趣，變成工作就沒興趣了🤔
如果你也想買自建屋，我有幾個小建議：
＊一定要找個交談起來舒服，你覺得好溝通的sales!!! Sales不是房仲，是建商的銷售員。
＊找有口碑的建商，先瞭解你想要購屋地區的學區分數、Property Tax、HOA、Mud Tax等
等。（我們第一次聽到泥土稅這東西的時候下巴快掉下來，居然連這個也有稅！）
＊有時間就去看房，每個新社區都會有Model Homes讓有興趣的買家參觀。而我們現在都會跟
朋友說，在參觀Model Homes的時候一定要眼睛自帶濾鏡，因為Model Homes都是請設計師
規劃過的，每間都美到讓人心動！除了Model Homes，sales也會讓買家去參觀快蓋好還沒
交屋的房子，或是建商自己蓋好的Invenotry房，這些就可以看到很真實剛蓋好的房子內裝。
這是我們整個買屋的大致流程，雖然說是大致，但我可是很盡力的把每一個過程都寫了出來～
希望對你有幫助囉！！！
求inspector名字