進入買房階段，貸款是整個過程中很重要也很容易讓人疑惑的一環。不少人對美國房屋貸款的種類一頭霧水，好不容易下定決心要買房了，卻可能因為搞不懂房屋貸款而止步。
所以今天就來簡單介紹三種房屋貸款的方式，希望可以幫助到需要的朋友～
而在文章開始之前也先跟大家說明。以下所分享的都是各類房屋貸款的最低標準。大部分貸款公司、銀行，或是投資者會有另外有公司內部的規訂，或是依據貸款申請人的風險等級決定是否核發貸款。
舉例來說，我們是拿F1學生簽證來申請房屋貸款。儘管房屋保險的規定都寫只要有EAD 卡（工作簽證）與合法簽證就可以核發貸款，許多承辦人員聽到我們是學生身分，還是表示他們公司不處理或是百般拖延。
FHA（Federal Housing Administration）（聯邦政府貸款）
這是由美國聯邦政府所擔保的房屋貸款機構。通常提供首購族或是信用分數較低的買家申請。優點是頭期款低（3.5%）、對於信用分數的敏感度低（580分以上），而且較容易申請。一般來說，每家銀行基本上也都有提供FHA貸款的選擇。
＊＊＊很特別的一點是，如果申請FHA貸款的房屋買家本來就有較高的信用分數（約710
720分），那最後拿到貸款的利率，反而會比使用Coventional貸款來得高。
＊＊＊使用FHA貸款，不管頭期款繳交多少，都必須繳交一種保險叫做 ＭＩＰ（Mortgage Insurance Premium），整個貸款的期間，都無法取消ＭＩＰ保險。 若要中止這個保險，只能付清貸款或是再融資貸款（Refinance）。
Conventional（傳統房屋貸款）
使用Conventional貸款的買家，一般最低要求首付要3%。若想要拿到最好利率，頭期款需要20%。但如果頭期款預算並沒有那麼高，貸款公司以及銀行也會先估算申請者的ＤＴＩ（債務比）以及信用紀錄來決定是否核發貸款。以我們自己買房為例，我們一開始用5%- 10%的頭期款去申請房屋貸款，貸款公司在核對我們的資料、信用分數，以及DTI等等相關要求後，回覆可以讓我們用10%的頭期款通過貸款申請。
＊＊＊若首付低於20%，通常貸款公司會要求支付一個額外的保險，叫做私人房屋貸款保險（Private Mortgage Insurance）。這個保險是用來保護貸款公司或投資人的，如果房屋貸款人沒有按月繳房貸造成放貸公司的損失，那就會由這個保險來支付。
＊＊＊和ＦＨＡ貸款不一樣的是，使用Conventional貸款的房屋買家，當貸款付到房子總價的20%時，就可以通知貸款公司，申請取消PMI保險。
＊＊＊ＰＭＩ保險是每個月繳交，依照每人信用分數與負債收入比（DTI)，每月費用約每年約貸款金額的0.5%-1.5%。
直接用數字做說明，小明貸款金額為美金四十萬。這樣他每個月要繳交的貸款保險（mortgage insurance）就大約為美金127元。
VA（退伍軍人貸款）
這類型貸款可以說是地表最強，由退伍軍人事務部為房屋貸款申請人做擔保。VA貸款有著最少的限制、最低的利率，甚至可以免頭期款(downpayment)。不過想要使用這個貸款，必須是退伍軍人或是配偶是退伍軍人才能申請使用。
＊＊＊都說VA是地表上最強的房屋貸款，所以不論房屋貸款申請人的頭期款有多低，都不需要繳交ＰＭＩ（私人房屋貸款保險）。
＊＊＊額外補充～貸款公司或投資人在和房屋買家完成借貸合約後，基本上就會把案子再賣給Freddie Mac 或 fannie Mae這兩間由聯邦政府贊助的企業。所以市面上的Lender除了自己公司的規定外，會依據這兩家公司的Guideline來審核貸款申請人是否符合貸款資格。
在另外一篇文章也有做相關說明，雖然標題是寫學生身份貸款，不過基本上大同小異。
後記～感謝Sean再次提供資訊。當然他的原稿再次讓我拳頭硬了，我花了快兩個小時，把他的中文改成中文，我沒打錯，就是中文改成中文，絕對不是什麼英文的文法在寫中文。有興趣看他原稿的人歡迎向他或向我索取哈！
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